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相模原市・町田市の住宅情報フォレストホームです。

不動産・住宅ローン相談会 開催
2007 / 07 / 06 ( Fri )

住宅ローン相談会開催


明日から2週間当社にて、住宅ローン相談会を開催いたします。


住宅ローンの相談はもちろん!買換えの相談・借り換えの相談等不動産・住宅ローンについてなんでも相談してください。三菱東京UFJ銀行さんのご協力のもとなんでも相談させていただきます。ご来店はお気軽にどうぞ!事前に一報いただくと幸いです。


フリーダイヤル 0120-786-044


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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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今は買い時か?
2007 / 07 / 03 ( Tue )






「低金利の今が買い時!」
よく耳にする言葉ですね。はたして今、本当に買い時なのでしょうか? 

マイホームの買い時を見極めるのに、一般的には次の2つの側面から判断する人が多いようです。
・自分や家族にとってのライフサイクルからくる買い時
・金利や税制など、客観的な市場環境からくる買い時









自分や家族にとってのライフサイクルからみた買い時とは
何らかの節目でマイホームが必要だと感じたとき。
たとえば、次の3つの条件が揃うと「買い時」と考える人も多いようです。
1、結婚・子供の誕生・進学
2、頭金などの資金の準備ができた
3、将来の家計の見通しが立った

このように自分たちにとってマイホームが必要だと感じて、購入に必要な資金も貯まり、長期の住宅ローンを支払える準備ができたとき。そのときを、自分や家族にとっての「買い時」と考えるのも一般的でしょう。











出産 結婚










金利や税制など、客観的な市場環境からくる買い時とは
市場環境からくる「買い時」は、主に4つの視点で考えます。
1、人口は増える? 減る?












日本の将来推計人口(平成14年1月推計)


日本の将来推計人口(平成14年1月推計)
[画像拡大]



ご存知のとおり、今後人口が減少していくことは確実な状況です。
人口問題研究所が、将来人口の上位、中位、低位と割り出しています。そのうち、一般的には、低位推計が最も当てはまるのではないかといわれています。現在の人口は、約1億2700万人。これから2006年をピークに、50年後には9000万人にまで減ってしまうと推測されています。また、必要な住宅の数を左右する世帯数については、2015年を境に減少していくと予測されています。


2、今後も物件の数は増える? 減る?













新設住宅着工戸数


新設住宅着工戸数
[画像拡大]



ここ数年は、毎年約120万戸が供給されています。既に供給過剰とも言われていますが、供給される量が多ければそれだけ選択肢の数も増えるため、購入者にとってはメリットになりますね。今後も、都心部を中心にまだしばらくは供給が続きそうです。









3、住宅ローンの金利は上がる? 下がる?

住宅ローンは30年、35年と、長期間くむケースがほとんどです。ほんの数パーセントの金利の違いでも、支払い総額に大きく影響します。
今は、過去の金利水準と比べても低金利のタイミングといえるでしょう。今後は少しずつですが、金利が上がっていくことも予想されています。

4、税制の優遇措置はなくなる? 残る?

マイホーム購入者を優遇する税制の代表的なものは、住宅ローン減税と贈与税。住宅を購入した場合には、借りている金額によって所得税が控除される、などの優遇措置がありますが、今後はその額を縮小していく方向で発表されています。また、マイホーム購入時に親から資金援助を受けたとき、贈与の税金がかからない制度があります。こちらは期限のある法律であり、今後の動向には注意が必要でしょう。
このように客観的な市場環境から「買い時」かどうか考えてみた場合、
・価格は下がってきて、今後も買いやすい状況は続く
・物件の数もしばらくは維持される
・住宅ローンの金利もまだ、低金利のタイミングである
・税制の優遇も縮小はするが、まだ適用される

こういった状況からも、今のこのタイミングはある意味「買い時」と呼べるのかもしれません。








買い時の判断基準









「本当の買い時」を見極めるには
今、自分のライフサイクルからみて「買い時」を迎えた人にとっては、市場環境の後押しもあり、確かに1つの「買い時」なのかもしれません。
しかしながら、「本当の買い時」とは、ひとりひとりの考え方や将来予測なども含め、人それぞれ。通常、マイホームを買おうかと検討するタイミングは、家族が増えたり、一方で両親は老い、また自分の仕事には、やりがいや責任を強く感じる大切な時期でもあります。

実はこの時期こそ、自分の人生の中でも、絶対に失敗できない一番重要なタイミングだったりもします。だからこそ、マイホームを買った後も「失敗だった」とか、「後悔した」といったことがないように、「中長期的な自分と家族の将来目標や夢」そして、「買ったことによって将来、万が一の際にはリスクヘッジできるかどうかという考え方」「そのマイホームに永く快適に住めるかどうかの判断」といった、ライフサイクルや市場環境の損得だけではない、自分にとっての「本当の買い時」かどうかを見極めることが何よりも大切なのです。


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住宅の保証期間
2007 / 06 / 29 ( Fri )

<新築住宅の保証>


  平成12年4月1日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から10年以上(最大 20年まで延長可能)に義務化されました。
  ただし、10年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。


 1. 構造体力上主要な部分(柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体)


 2. 雨漏りの侵入を防止する部分(外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等)


 上記以外の瑕疵担保責任は、従来どおり2年以上の期間を定めること(宅建業法)となっています。
  多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵(かし)としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。また、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。
 民法では、瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年以内と定められています。


 契約書等で買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。また、瑕疵担保責任期間の特約を定めなくても違法とはなりませんが、その場合は民法の規定が適用され、「瑕疵を発見してから1年以内は瑕疵担保責任を負う」ことになります。
  ただし、最高裁の判例では引渡しから10年を超えたものは時効により損害賠償請求権は消滅するというものもあります。状況によってさまざまな判例があり、一概には言えないというのも事実です。


<中古住宅の保証>


※売主が不動産業者の場合
  宅地建物取引業法では、最低2年間の瑕疵担保期間を義務付けています。上記と同様に期間を短くするなどの買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。


※売主が不動産業者以外の場合
  一般的には、雨漏り、主要構造部の腐蝕、シロアリの害、急配水管の4つの瑕疵について2ヶ月~6ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けるのが一般的です。しかし、築年数が経って明らかに売買価格に反映されていないような建物については、特約で免責事項にし、瑕疵担保責任を負わないとすることもありますので、契約前によく確認されたほうが良いと思います。


 また、最近では住宅性能保証制度や住宅完成保証制度、というものも登場し、長期保証責任について、特別な保険等を付保しています。
  住宅性能保証制度は財団法人住宅保証機構の所定の審査を受けて登録している住宅建設業者に工事を発注し、かつ住宅登録申請されたすべての住宅に対して現場審査を義務づけ、これに合格したものを保証住宅として登録します。住宅(建物)価格の0.5%程度を支払うことにより、万一登録業者が倒産等により保証できない場合でも、保険金等支払の対象となる修補が行われる場合には保険金等相当額が住宅所有者に支払われます。
 支払い保険金額は、補修費用から免責金額の10万円を差し引いた金額の80%となります。


  また、住宅完成保証制度は、住宅保証機構に登録している住宅建設業者に工事を発注すると、万が一業者の倒産などで工事が中断してしまったときに、住宅保証機構が必要な工事費用を保証する制度です。

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間取り・プランの選び方
2007 / 06 / 22 ( Fri )

皆さんが一番気になるところ、いろいろ考えてしまうところ、それは間取りなのではないでしょうか。本屋さんでも、間取りに関する本がたくさんでています。しかし実際のところ、どんな間取りが自分にとってベストなのか、わからない方も多いのではないでしょうか?
その家を建てたときに使い勝手よい間取りが、10年後、20年後、そしてずっと長らくの間、使い勝手のよい間取りであるという保証はありません。なぜならそこに住む人は年をとり、家族構成も変わる可能性があり、それにともないライフスタイルも変わるからです。またもしかすると、車椅子の生活になる可能性だってあります。間取りは、現在のライフスタイルだけでなく、将来のライフスタイルまで含めて考える必要があるのです。


本屋



10年、20年、30年先をみよう



間取りを考える前にまず、将来の家族の年齢がわかる表を下のように書いてみましょう。
縦には家族構成を、横にはそれぞれの年齢を書いてみます。年齢は5年ごとでいいでしょう。簡単な表ですが、これで将来の家族のライフサイクルがすぐにわかりますね。
表をみてみると、今必要な部屋の数と、これから必要になる部屋の数が違うこともあるでしょう。たとえばお子さんが15歳のときには、一人部屋が必要。しかし25歳になったら独り立ちして、部屋は必要なくなるかもしれません。部屋が余ってしまうことになりますね。
ライフサイクルの変化から異なる可能性が高くなる、今の間取りと将来必要な間取りを、どのように考えていけばいいのでしょうか?

年令推移表










将来もずっと便利な間取りは、ない


 




 


1つの家族が1つの家に住むとき、将来にわたってずっと便利な間取り、というのは実はありません。最初は便利な間取りでも、自分の歳とともに便利な間取りや必要な間取りというのは変わってくるのです。
一戸建てでは、マンションと違い住まいの中に上下方向への移動(階段)があることがほとんど。
そのため足腰が弱ったときや、事故などで足が不自由になった場合など、上の階に上がったり、下の階に下りたりすることも、不便になる可能性が高いでしょう。
マンションの場合、戸境壁(こざかいかべ)以外は、構造には直接関係のない壁ばかりで成り立っています。そのため間取りの変更は比較的自由。しかし一戸建ての場合、建てた後に室内にある壁や柱を取り外すと、耐震性や建物の構造上の大きな問題になってしまうことが少なくありません。将来、可変性(かへんせい)を高くするには、建てる際のポイントがあります。それは、どのようなものでしょうか。


間取りを簡単に変えられる構造とは




建物を地震から守るために、壁の中に筋かいや合板が入れられます。
これら建物を地震から守る役割を果たす壁のことを、耐力壁(たいりょくかべ)といいます。
建物の中に耐力壁を入れる量は法律で定められていて、以下のようなことで
その量は変わります。

 ・建物の広さ
 ・建物の階数
 ・建物が、建てられる地域の積雪量
 ・屋根の種類(重さ)

耐力壁を入れる量は、屋根が重いほど、また階数が増えるほど、多くなるのです。
一戸建てにおいて将来間取りを簡単に変えられる構造にするためには、この耐力壁を入れる位置にポイントがあります。どこだと思いますか?


耐力壁を、できるだけ家の外側に取りつけよう




答えは、建物のできるだけ外側。
外側に耐力壁を入れることが、間取りを簡単に変えられるようになるポイントなのです。できれば法律で必要とされている耐力壁の量を、建物の外側だけで確保しておくことが理想。建物の外側だけで必要な耐力壁の量を確保しておけば、もし室内の壁を動かしたり、取り外したりしても耐震性に問題は生じません。室内の間取りは自由に変更できるのです。
また耐力壁を建物の外側に設けると、建物の中央部に設ける場合と比べて、耐震面からみたバランスも良くなる、というメリットが。
ツーバイフォー工法(枠組壁工法)の場合、外側の壁で強度を確保しているため、家の中の間取りは比較的自由に変えやすいでしょう。


対震壁の配置


配管を通す空間を、あらかじめ確保しておこう
マンションの平面図には必ず書いてあるのに、一戸建ての平面図にはあまり書いていないものがあります。それは何でしょう?
それはPSと書かれた部分。給水管や、排水管を通すスペースのこと。一戸建てでは、パイプスペースと呼ばれますね。このパイプスペースがあるかないかで、将来間取りを変更するときの可変性が大きく変わってきます。
最近の一戸建てでは、各階にトイレがあるケースが多くなっています。
24時間換気に集中換気システムを使う場合、ダクト(空気を給気、あるいは排気するための太い配管)の本数も多くなります。またパソコン用のLANケーブルが集中する位置には、それなりの空間も必要。これらの配管やダクト、ケーブル類を通すためのスペースが、設計図の段階であらかじめ確保してあると、将来間取りの変更によって配管を追加するときにも簡単なのです。しかし設計者によっては、設計図の段階でパイプスペースを確保していないことが。すると将来の可変性に、制限がでてしまう可能性があります。
一戸建ての場合、配管を通すスペースにはマンションほど大きなものは必要ありません。ただ、将来のメンテナンスや変更を考えて、パイプスペースの広さはやや広めにしておくと良いでしょう。将来のメンテナンスや間取りの変更をしやすくすることを考えて、図面の段階から配管を通すスペースをあらかじめ確保しておくことが大切ですよ。



マンションのパイプスペース洗面所のパイプスペース


住まいは、いつまでたっても未完成




いろいろな物事が過去から現在、現在から未来へとつながっていくように、今ある住まいも、まだ見ぬ未来へとつながっていきます。
人が未来の住まいに求めるもの、今ある住まいで必要とするものは、多少ならずとも違うでしょう。つまり住まいは、いつまでたっても未完成なのです。
これからの住まいに何が必要になるかは、住まうその人次第。そして確実な未来予想は誰にとっても難しいもの。それだけに、何か大きな変更に対しても柔軟に対応できるよう、あらかじめ考えておくことが、将来にとっても良い間取り・プランへの第一歩といえるのではないでしょうか。

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税金のお話しです
2007 / 06 / 19 ( Tue )

住まいを売却した時に受けられる特別控除


不動産などを売却して譲渡所得(値上がり益)が出たときには、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合は、「居住用財産の3,000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」が適用されます。


■居住用財産の3000万円控除


一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。 したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。 さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。これは控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税されるというものです。


■居住用財産の買い換え特例


住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買い換え特例」を受けることができます。これは「売却価格」から「買い換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。したがって買い換え物件の価格が売却価格を上回っていれば、その時点では課税されません。 ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。将来この特例を受けないで売却した場合は、それまで繰り延べられていた税金がいっせいにかかってくることになります。


■値下がりしているときの特例


マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。これは損失分を所得から差し引くことができるというもの。差し引いても損失が残っている場合は、翌年に繰り越して控除できます。繰り越して控除できる期間は、初年を含めて最長4年間となっています。 この繰越控除制度には、買い換えに伴って売却した「買い換え型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「単純売却型」の2タイプがあります。譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。

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今週の広告です!!
2007 / 06 / 07 ( Thu )
今週末の折り込み広告をいち早くお届けさせていただきます。
http://www.forest-home.com/handout/06-09.pdf←クイック
お問い合わせはお気軽に!!

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あなたにピッタリの住まい 第2弾
2007 / 05 / 28 ( Mon )

新築と中古、どちらを選ぶか。


■築年数で判断できない物件も


住まいを選ぶに際して、新築か中古という選択肢があります。 まず、新築住宅は一般に設備や工法において最新のものが導入され、プラン面でも中古住宅よりも改良が進んでいると考えられます。ただし、超高額のハイグレード物件と安価な物件まで住宅といってもさまざまで、築10年、築20年を経ていても、古さを感じさせない中古物件もあります。単に築年数だけで判断するのは禁物です。


■どこでも探せる中古


中古の最大の利点は、売り出されている地域が広範囲であることが挙げられます。新築の場合は、デベロッパーが事業として行うので、ある程度の規模を有した敷地でないと採算がとりにくい面があり、供給地域が限定されてしまいます。 それに対して中古は大半の売り主が個人なので、極端なことを言えば、住宅が建っている地域なら売り出しが見込めます。「子供を転校させたくない」「両親の近くで暮らしたい」など、購入地域にこだわっている人に適しているといえるでしょう。


■実物を見て買う


物件選びでは、中古は実物を見て買うことができます。実際に暮らしている人の話を聞くことも可能です。新築では建物完成前に販売される青田売りが大多数なので、購入時に実物を見るわけにはいきません。


■諸費用を含めて価格を判断する


購入価格は、特殊な時期を除いて一般に中古のほうが割安です。安く買って浮いた予算をリフォーム費用などに充て、自分たちの気に入った居住空間をつくりたいということから中古を選ぶ人もいます。
ただし、価格が割安だといっても、税金などの諸費用を考えると、むしろ高くつくことがあります。 代表的な諸費用に仲介手数料があります。これは仲介会社に支払う成約報酬です。「購入価格×3%+6万円(プラス消費税5%)」が上限額となっており、仮に3,000万円の中古住宅を買うと最大100万8,000円が必要です。 新築住宅でも仲介会社を通して購入すれば仲介手数料がかかりますが、通常は分譲会社から直接買うので不要です。税制の面でも新築が優遇される傾向にあり、中古のほうが割高になってしまうケースが少なくありません。
以上のことを総合すると、価格面では新築に比べて1~2割以上安くないと、中古のほうが実質的に割高になってしまう場合があるので、注意してください。

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12:16:23 | 住宅情報 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑
あなたにピッタリの住まい
2007 / 05 / 27 ( Sun )

マイホームといっても物件にはいろいろあります。それぞれの特徴から、あなたとご家族にふさわしいのはどんな住まいかを考えてみてください。


マンションと一戸建て、どちらを選ぶか


■本質的な違いに注目しよう


一般にマンションは鍵ひとつで外出できるなど、便利さを求める人に適しているといわれます。 一方、一戸建ては地面に直に接して独立して建っているので、自然を身近に感じたい、プライバシーを確保したいという人に向いているといわれます。 しかし、両者の違いをこの程度のものと考えて選ぶと、購入後に後悔することになりかねません。もっと本質的な違いに注目することが大切です。


■土地の所有形態が違う


まず、分譲マンションと一戸建ての最大の違いは、土地の所有形態にあります。
マンションの敷地は購入者(区分所有者)全員の共有物です。郊外のマンションなどでは、一階部分の住戸に専用庭が付いていることがありこの住戸の居住者は花壇をつくるなど自由に使うことができます。ほかの購入者が勝手にフェンスを乗り越えて入ることはできません。
ただし、見た目にはその人の所有物のようですが、専用庭を第三者に貸したり売却したりはできません。 これに対して一戸建ては、基本的に敷地のすべてが購入者のものなので、自分の裁量で売ったり貸したりすることができます。


■建物の権利形態も違う


建物は、一戸建ての場合はすべてが購入者のものですが、マンションでは購入者が自由に売買できる専有部分と、購入者全員で管理する共用部分とに分かれています。 専有部分は、各住戸の玄関ドアの内側。つまり住戸と住戸を隔てるコンクリートの床・天井・界壁の内面空間に限られます。その他の階段、エレベーター、共用廊下、外壁、界壁、屋上、浄化槽などが共用部分です。


■集住のメリットを活かす


こう見てくるとマンションは制約が多いようですが、敷地などを共有化することによる利点もあります。
マンションはひとつの敷地の上にいくつもの住戸を積み上げて建てられるので、土地を有効に利用できます。 そのため同じ価格の一戸建てと比較して、マンションのほうが便利で地価が高い地域でも入手しやすいといえます。
また、大規模なマンションでは、温水プールやシアタールームなどの共用施設を充実させたり、ホテルのようなフロントサービスを行っている例もあります。


■補修予算は自分の都合で


建物の維持管理のために費用がかかる点では、マンションも一戸建ても同じですが、決定的に違う点があります。一戸建てでは建物の補修や改装を行う予算や、日取りを自分の都合で決められますが、マンションでは他の区分所有者と合意形成をはかりながら行う必要があるのです。

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住宅ローンの基本
2007 / 05 / 26 ( Sat )

住宅ローンの借入先は民間ローンとフラット35、その他に分けられます。
民間ローンの代表格は都市銀行の住宅ローンですが、ほかにも信託銀行や地方銀行、ノンバンクなど多くの金融機関が住宅ローンを扱っています。金利タイプや融資の条件は金融機関によって異なり、各金融機関が判断する物件の価値(担保価値)に応じて融資する仕組みです。借りる人の収入や勤務状況といった返済能力も重視されます。
フラット35は住宅金融支援機構と民間との提携による住宅ローンで、対象住宅の床面積などに制限が付きます。金利タイプは最長35年間の完全固定型です。70歳未満で安定した収入があればだれでも借りられるので、自営業者や勤続期間が短めの人でも借りやすい点が特徴です。


借入先はいろいろある


民間ローン
都市銀行や信託銀行、地方銀行のほか生命保険会社や信用金庫など多くの民間金融機関が扱う。融資額は原則として価格(担保評価額)まで。金利は年2回見直される変動金利と、一定期間固定される固定期間選択型が主流
フラット35
民間金融機関と公庫が提携したローン。民間金融機関が扱う。返済期間は15年以上35年以下で、融資限度額は価格の9割以内(上限8000万円)。金利は固定型で、フラット35を取り扱う各金融機関によって異なる
その他
民間金融機関と公庫が提携したローン。民間金融機関が扱う。返済期間は15年以上35年以下で、融資限度額は価格の9割以内(上限8000万円)。金利は固定型で、フラット35を取り扱う各金融機関によって異なる

金利のタイプは3種類


完全固定型
返済期間の始めから終わりまで金利が固定されているタイプ。一部、途中で金利が上がる2段階固定金利型もある。
変動型
定期的に金利を見直すタイプ。原則年2回金利を見直し、返済額は5年に一度見直しされる。
固定期間選択型
3年、5年、10年など一定期間だけ金利を固定するタイプ。固定期間終了時にはその時点の金利が適用される。

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家が欲しいと思ったら
2007 / 05 / 21 ( Mon )

1. 家こそ自分の個性を表現したいもの


家は一生の買物といいながら住宅に関する実体験が少なく、インターネットの検索結果などの単なる知識の羅列に頼っている人が少なくありません。住宅は獲得する対象でしかなく、性能表示に表れる数字だけで判断しがちになり、空間の質や人と住まいという人の暮らしに直接関連する部分の関係性が薄れつつあります。本来住まいづくりとは住む人の個性を表現していくことです。そのためには自分の個性を引き出してくれる協力者(パートナー)と出会うことが大切です。


2. こんな事を考えておこう


家が欲しいと思ったら、次のようなことを前もって考えておくと、満足できる家づくりが出来ます。


●家族構成   ある程度将来を予測して、プランを考えよう。



しかし、あいまいな所はフレキシブルに対応しよう。


3. 心構えはこう考えよう


住まいは大きく分けて一戸建て住宅と集合住宅に分けることができます。一戸建て住宅では土地がなければ建てることができないので、土地を買う、借りる、あるいはもらうの3つの方法が考えられます。一方集合住宅はいわばマンションです。これは50戸~100戸数の大規模な住まいになります。これらの選択には自分達の家族構成や資金計画、さらにこだわりによって左右されます。例えば始めは無理をせず中古マンションを購入し将来一戸建てを建てるケースや、逆に郊外に一戸建てを購入し老後は都心のマンションに住むケースもあります。


つまり、そこに住むということは家族の生き方をつくることです。自分達がこだわっているものは何か、そのこだわりを達成するには何が必要で、今何が不足しているのかをはっきりさせて家づくりに取り組むとよいでしょう。また、自分達の考えがはっきりとしない時には、もう一度家族と話し合い、理想の棚おろしをしてみるのもひとつの選択です。様々な情報を集めて整理していくことでぼんやりしていたものからうっすらと見えてくるものがあります。

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