相模原市・町田市の住宅情報フォレストホームです。

住宅ローン相談会開催

明日から２週間当社にて、住宅ローン相談会を開催いたします。

住宅ローンの相談はもちろん！買換えの相談・借り換えの相談等不動産・住宅ローンについてなんでも相談してください。三菱東京UFJ銀行さんのご協力のもとなんでも相談させていただきます。ご来店はお気軽にどうぞ！事前に一報いただくと幸いです。

フリーダイヤル　0120-786-044

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

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＜新築住宅の保証＞

　 平成１２年４月１日施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が、目的物の引渡しの日から１０年以上（最大　２０年まで延長可能）に義務化されました。
　 ただし、１０年間の保証の対象となる部分は、以下の部分となります。

　１． 構造体力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、土台等の構造躯体）

　２． 雨漏りの侵入を防止する部分（外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部等）

　上記以外の瑕疵担保責任は、従来どおり２年以上の期間を定めること（宅建業法）となっています。
　 多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしても発見し得なかった瑕疵（かし）としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。また、その瑕疵が契約時に存在していたことを要します。
　民法では、瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と定められています。

　契約書等で買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。また、瑕疵担保責任期間の特約を定めなくても違法とはなりませんが、その場合は民法の規定が適用され、「瑕疵を発見してから１年以内は瑕疵担保責任を負う」ことになります。
　 ただし、最高裁の判例では引渡しから10年を超えたものは時効により損害賠償請求権は消滅するというものもあります。状況によってさまざまな判例があり、一概には言えないというのも事実です。

＜中古住宅の保証＞

※売主が不動産業者の場合
　 宅地建物取引業法では、最低２年間の瑕疵担保期間を義務付けています。上記と同様に期間を短くするなどの買主に対して不利になる特約とした場合は無効ということになります。

※売主が不動産業者以外の場合
　 一般的には、雨漏り、主要構造部の腐蝕、シロアリの害、急配水管の４つの瑕疵について２ヶ月～６ヶ月程度の瑕疵担保責任を付けるのが一般的です。しかし、築年数が経って明らかに売買価格に反映されていないような建物については、特約で免責事項にし、瑕疵担保責任を負わないとすることもありますので、契約前によく確認されたほうが良いと思います。

　また、最近では住宅性能保証制度や住宅完成保証制度、というものも登場し、長期保証責任について、特別な保険等を付保しています。
　 住宅性能保証制度は財団法人住宅保証機構の所定の審査を受けて登録している住宅建設業者に工事を発注し、かつ住宅登録申請されたすべての住宅に対して現場審査を義務づけ、これに合格したものを保証住宅として登録します。住宅（建物）価格の０．５％程度を支払うことにより、万一登録業者が倒産等により保証できない場合でも、保険金等支払の対象となる修補が行われる場合には保険金等相当額が住宅所有者に支払われます。
　支払い保険金額は、補修費用から免責金額の１０万円を差し引いた金額の８０％となります。

　 また、住宅完成保証制度は、住宅保証機構に登録している住宅建設業者に工事を発注すると、万が一業者の倒産などで工事が中断してしまったときに、住宅保証機構が必要な工事費用を保証する制度です。

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皆さんが一番気になるところ、いろいろ考えてしまうところ、それは間取りなのではないでしょうか。本屋さんでも、間取りに関する本がたくさんでています。しかし実際のところ、どんな間取りが自分にとってベストなのか、わからない方も多いのではないでしょうか？
その家を建てたときに使い勝手よい間取りが、10年後、20年後、そしてずっと長らくの間、使い勝手のよい間取りであるという保証はありません。なぜならそこに住む人は年をとり、家族構成も変わる可能性があり、それにともないライフスタイルも変わるからです。またもしかすると、車椅子の生活になる可能性だってあります。間取りは、現在のライフスタイルだけでなく、将来のライフスタイルまで含めて考える必要があるのです。

将来もずっと便利な間取りは、ない     1つの家族が1つの家に住むとき、将来にわたってずっと便利な間取り、というのは実はありません。最初は便利な間取りでも、自分の歳とともに便利な間取りや必要な間取りというのは変わってくるのです。 一戸建てでは、マンションと違い住まいの中に上下方向への移動（階段）があることがほとんど。 そのため足腰が弱ったときや、事故などで足が不自由になった場合など、上の階に上がったり、下の階に下りたりすることも、不便になる可能性が高いでしょう。 マンションの場合、戸境壁（こざかいかべ）以外は、構造には直接関係のない壁ばかりで成り立っています。そのため間取りの変更は比較的自由。しかし一戸建ての場合、建てた後に室内にある壁や柱を取り外すと、耐震性や建物の構造上の大きな問題になってしまうことが少なくありません。将来、可変性（かへんせい）を高くするには、建てる際のポイントがあります。それは、どのようなものでしょうか。 間取りを簡単に変えられる構造とは 建物を地震から守るために、壁の中に筋かいや合板が入れられます。 これら建物を地震から守る役割を果たす壁のことを、耐力壁（たいりょくかべ）といいます。 建物の中に耐力壁を入れる量は法律で定められていて、以下のようなことで その量は変わります。 　・建物の広さ 　・建物の階数 　・建物が、建てられる地域の積雪量 　・屋根の種類（重さ） 耐力壁を入れる量は、屋根が重いほど、また階数が増えるほど、多くなるのです。 一戸建てにおいて将来間取りを簡単に変えられる構造にするためには、この耐力壁を入れる位置にポイントがあります。どこだと思いますか？ 耐力壁を、できるだけ家の外側に取りつけよう 答えは、建物のできるだけ外側。 外側に耐力壁を入れることが、間取りを簡単に変えられるようになるポイントなのです。できれば法律で必要とされている耐力壁の量を、建物の外側だけで確保しておくことが理想。建物の外側だけで必要な耐力壁の量を確保しておけば、もし室内の壁を動かしたり、取り外したりしても耐震性に問題は生じません。室内の間取りは自由に変更できるのです。 また耐力壁を建物の外側に設けると、建物の中央部に設ける場合と比べて、耐震面からみたバランスも良くなる、というメリットが。 ツーバイフォー工法（枠組壁工法）の場合、外側の壁で強度を確保しているため、家の中の間取りは比較的自由に変えやすいでしょう。 配管を通す空間を、あらかじめ確保しておこう マンションの平面図には必ず書いてあるのに、一戸建ての平面図にはあまり書いていないものがあります。それは何でしょう？ それはPSと書かれた部分。給水管や、排水管を通すスペースのこと。一戸建てでは、パイプスペースと呼ばれますね。このパイプスペースがあるかないかで、将来間取りを変更するときの可変性が大きく変わってきます。 最近の一戸建てでは、各階にトイレがあるケースが多くなっています。 24時間換気に集中換気システムを使う場合、ダクト(空気を給気、あるいは排気するための太い配管)の本数も多くなります。またパソコン用のLANケーブルが集中する位置には、それなりの空間も必要。これらの配管やダクト、ケーブル類を通すためのスペースが、設計図の段階であらかじめ確保してあると、将来間取りの変更によって配管を追加するときにも簡単なのです。しかし設計者によっては、設計図の段階でパイプスペースを確保していないことが。すると将来の可変性に、制限がでてしまう可能性があります。 一戸建ての場合、配管を通すスペースにはマンションほど大きなものは必要ありません。ただ、将来のメンテナンスや変更を考えて、パイプスペースの広さはやや広めにしておくと良いでしょう。将来のメンテナンスや間取りの変更をしやすくすることを考えて、図面の段階から配管を通すスペースをあらかじめ確保しておくことが大切ですよ。

住まいは、いつまでたっても未完成

いろいろな物事が過去から現在、現在から未来へとつながっていくように、今ある住まいも、まだ見ぬ未来へとつながっていきます。
人が未来の住まいに求めるもの、今ある住まいで必要とするものは、多少ならずとも違うでしょう。つまり住まいは、いつまでたっても未完成なのです。
これからの住まいに何が必要になるかは、住まうその人次第。そして確実な未来予想は誰にとっても難しいもの。それだけに、何か大きな変更に対しても柔軟に対応できるよう、あらかじめ考えておくことが、将来にとっても良い間取り・プランへの第一歩といえるのではないでしょうか。

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不動産などを売却して譲渡所得（値上がり益）が出たときには、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合は、「居住用財産の3,000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」が適用されます。

■居住用財産の3000万円控除

一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。 したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。 さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。これは控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税されるというものです。

■居住用財産の買い換え特例

住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買い換え特例」を受けることができます。これは「売却価格」から「買い換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。したがって買い換え物件の価格が売却価格を上回っていれば、その時点では課税されません。 ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。将来この特例を受けないで売却した場合は、それまで繰り延べられていた税金がいっせいにかかってくることになります。

■値下がりしているときの特例

マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。これは損失分を所得から差し引くことができるというもの。差し引いても損失が残っている場合は、翌年に繰り越して控除できます。繰り越して控除できる期間は、初年を含めて最長４年間となっています。 この繰越控除制度には、買い換えに伴って売却した「買い換え型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「単純売却型」の2タイプがあります。譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。

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６月１６日号の折込広告です。

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住宅ローンはこう選ぶ

有利な住宅ローンかどうかは、3つの観点から判断するとよいでしょう。「金利」の高低、金利の「タイプ」、「返済方法」の3点です。このほかに、ローンを借りるときにかかる税金や保険料などの「諸費用」が、どれだけ必要になるかということがあります。それぞれのポイントを見ていくことにしましょう。

わずかな金利差が大きな差額に

住宅ローンの金利は、わずかな違いでも大きな差額となって表れます。 図表1は1,000万円を借り入れたときの毎月返済額を試算したもの。ご覧のように1%違うだけも毎月返済額は数千円の差となり、トータルでは百万円単位の差となります。さらに借入金が2倍になれば、同様に返済額も2倍にハネ上がってしまいます。 また、表面金利は同じでも、その金利に保証料などを含んでいる場合と含んでいない場合があるので、金利の内容を金融機関にしっかり確認しましょう。金利の違いで返済負担はこんなに異なる。

金利の違いで返済負担はこんなに異なる（借入金1,000万円、返済期間25年の場合）

年利　　　　　　毎月返済額　　　　　　　　　総返済額

2％　　　　　　４万２３８５円　　　　　　　　１２７１万５５００円

3％　　　　　　４万７４２１円　　　　　　　　１４２２万６３００円

４％　　　　　　５万２７８３円　　　　　　　　１５８３万４９００円

金利のタイプを把握する

■固定金利と変動金利の違い

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。

固定金利型は、借入時に取り決めた金利が返済完了まで変わりません。対して変動金利型とは、返済途中であっても経済情勢などによって変わるというものです。 安定した返済計画を求めるなら固定金利型を選ぶとよいでしょう。
ただし、金利水準が低いときに借りれば得ですが、高いときに借りてしまうとずっと高い利息を払い続けなければならず、借りるタイミング次第では損になることがあります。借入時の金利水準が高いか低いかを見極める必要があるのです。

その意味では、変動金利型は金利水準が高いときに借りても将来下がる可能性があるため、トータルで見ると借りるタイミングに伴う損得に対して、それほど神経質にならなくてもよいというメリットがあります。
ただ、金利が低いときに目一杯借りてしまうと、金利が上がったときに返済負担の重さに窮してしまうので、ある程度余裕を持たせておくことが大切です。
また、多くの変動金利型の住宅ローンは、金利が変わっても即座に返済額が変わらない方式が導入されています。通常は5年に一度返済額を見直し、その間に生じた金利変動による利息の過不足を次の5年間で調整することになっています。
ただし、金利上昇によって返済額が急増する場合は、前5年間の25％を上限とし、これを超える分は次の5年間で調整することにしています。この措置によって返済額が急激に増えることはなくなりますが、金利上昇があまり大きいと利息が多くなり、借入金残高がほとんど減らないということが発生します。

■固定金利選択型の仕組み

変動金利型のなかには、借り入れ当初の2年間、3年間、5年間、7年間、10年間というように一定期間の金利が固定されているタイプの住宅ローンもあり、一般に「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼称されています。
このタイプは固定期間が過ぎた時点で金利が改定されるので、仮に５年間固定型のものを25年返済で借りた場合、通常は5年後、10年後、15年後、20年後と4回の金利改定が行われます。
この固定金利選択型には大きく2つの種類があるので、借入時にはどのような内容になっているのかを慎重に検討する必要があります。

まず、「変動金利優先タイプ」は、金利改定時（選択時）に変動金利型と固定金利選択型のいずれかを選べるというもの。ただし、選択時変動金利型を選ぶとそのまま変動金利型が適用され、固定金利選択型に戻ることはできません。
一方、「自由選択タイプ」は金利改定時（選択時）に変動金利型と固定期間選択型のいずれかを選ぶのは前者と同じですが、変動金利型を選んでも再び固定金利選択型に戻ることができるというものです。それだけ柔軟性があるタイプといえますが、返済途中でローンを繰り上げ返済するなどローン契約を解消したり契約内容を変更したときに、3万円～5万円程度の手数料を支払わなければならない場合があるので、借入時には契約内容をしっかり確認するようにしてください。

■どのタイプを選べばよいのか？

さて、ここまで紹介してきた各タイプのなかでどれが有利かは、そのときどきの金融情勢やあなたの条件などによって異なります。

まず、各タイプのなかで最も金利が低いのは一般的に固定金利選択型の1年～3年もので、次いで変動金利型の順となり、あとは固定期間が長いものほど高くなる傾向にあります。
したがって、短期間のうちに買い換える予定がある人や短い返済期間で返すという人は、金利の低さに注目して1年～3年ものの固定金利選択型を選ぶとよいといえます。
一方、長期返済を考えている人は、現状の金融情勢をしっかり考慮する必要があります。
いまの金利水準が高く、将来下がる可能性があると思えば変動金利型、反対にいまが最低水準にあると思えば長期間金利が固定されているものを選ぶとよいでしょう。

ローン負担を軽くする返済方法

代表的な住宅ローンの返済方式として、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。

■元利均等返済

図表2は元利均等返済の仕組みを図解したものです。
特徴は毎回の返済額を一定（均等）にしている点にあります。 金利が変わらない限り、毎回の返済額が同じなので返済計画が立てやすいというメリットがあります。
ただ、返済額の中身を見ると返済当初は利息分が多く、元金分はわずかなため、返済が進んでも借入金残高がなかなか減っていかないというデメリットがあります。

■元金均等返済

対して元金均等返済は、元金返済分を一定にするというもの（図表3）。返済当初の返済額は多くなりますが、返済が進むにしたがって負担が軽くなっていくという特徴があります。
また、元金を着実に返していくので借入金残高が早く減り、返済総額も少なくなるというメリットがあります。

■元金均等返済

変動金利型のなかには、借り入れ当初の2年間、3年間、5年間、7年間、10年間というように一定期間の金利が固定されているタイプの住宅ローンもあり、一般に「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼称されています。
このタイプは固定期間が過ぎた時点で金利が改定されるので、仮に５年間固定型のものを25年返済で借りた場合、通常は5年後、10年後、15年後、20年後と4回の金利改定が行われます。
この固定金利選択型には大きく2つの種類があるので、借入時にはどのような内容になっているのかを慎重に検討する必要があります。

図表2
【元利均等返済方式の仕組み】

図表3
【元金均等返済方式の仕組み】

元利均等返済と元金均等返済を比べてどちらを選ぶかは、将来も含めた収入の状況や家計支出などによって異なりますが、「将来に負担を残さない」というローンを借りるときのセオリーからすると、元金均等返済が堅実といえます。 ただ、金融機関によっては元金均等返済を導入していないケースもあるので、借入時に確認するようにしてください。

町田市相原町にて建築条件付売地公開しました。土地面積　177.75㎡（53.76坪）横浜線「相原駅」徒歩　６分 緑に囲まれた住環境です。

建物施工例のパース・間取りです。

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新築と中古、どちらを選ぶか。

■築年数で判断できない物件も

住まいを選ぶに際して、新築か中古という選択肢があります。 まず、新築住宅は一般に設備や工法において最新のものが導入され、プラン面でも中古住宅よりも改良が進んでいると考えられます。ただし、超高額のハイグレード物件と安価な物件まで住宅といってもさまざまで、築10年、築20年を経ていても、古さを感じさせない中古物件もあります。単に築年数だけで判断するのは禁物です。

■どこでも探せる中古

中古の最大の利点は、売り出されている地域が広範囲であることが挙げられます。新築の場合は、デベロッパーが事業として行うので、ある程度の規模を有した敷地でないと採算がとりにくい面があり、供給地域が限定されてしまいます。 それに対して中古は大半の売り主が個人なので、極端なことを言えば、住宅が建っている地域なら売り出しが見込めます。「子供を転校させたくない」「両親の近くで暮らしたい」など、購入地域にこだわっている人に適しているといえるでしょう。

■実物を見て買う

物件選びでは、中古は実物を見て買うことができます。実際に暮らしている人の話を聞くことも可能です。新築では建物完成前に販売される青田売りが大多数なので、購入時に実物を見るわけにはいきません。

■諸費用を含めて価格を判断する

購入価格は、特殊な時期を除いて一般に中古のほうが割安です。安く買って浮いた予算をリフォーム費用などに充て、自分たちの気に入った居住空間をつくりたいということから中古を選ぶ人もいます。
ただし、価格が割安だといっても、税金などの諸費用を考えると、むしろ高くつくことがあります。 代表的な諸費用に仲介手数料があります。これは仲介会社に支払う成約報酬です。「購入価格×3%＋6万円（プラス消費税5%）」が上限額となっており、仮に3,000万円の中古住宅を買うと最大100万8,000円が必要です。 新築住宅でも仲介会社を通して購入すれば仲介手数料がかかりますが、通常は分譲会社から直接買うので不要です。税制の面でも新築が優遇される傾向にあり、中古のほうが割高になってしまうケースが少なくありません。
以上のことを総合すると、価格面では新築に比べて1～2割以上安くないと、中古のほうが実質的に割高になってしまう場合があるので、注意してください。

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